“地产大亨应该清楚自己对社会的贡献是非常有限的，而我们实在不容易看到房地产企业对社会的贡献在什么地方。”2月26日下午，声称无意间闯入房地产“口水泡沫”中的曹建海对记者这样说。他是中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任。
曹建海曾经研究过房地产投资、中国土地制度和土地利用效率等问题，现又主要研究工业经济，对两种企业他都了解，所以，他认为房地产企业的老板是幸运的，因为只需要制造业企业1%的员工，就可以运作与它们同等销售规模的企业。“年销售收入4亿~5亿元的房地产企业，其管理问题的复杂程度只相当于一个年销售收入500万元的小型工业企业，这种销售规模刚刚达到国家统计局确定的规模以上工业企业的统计标准。”
房地产不是一个生产型产业
“一些老板认为房地产是一个生产型产业，但我说真正的生产环节在建筑领域，”曹建海的观点肯定会刺激许多房地产的“腕儿”，他认为，房地产企业其实几乎什么都没做。所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售等等，都分别由供应链的各个环节承担了。
房地产企业也能促进社会就业，改善民众生活，增加政府税收。对于记者的这种说法，曹建海反驳说，房地产企业承担的社会就业，几乎可以忽略不计：商品住宅开发把一片片可以年年种粮种菜的土地变成了不再产出、而产生大量生活污染的住宅群，顶多算功过相抵；税收勉强称得上贡献，可房地产行业的致富水平与其上缴税收的水平实在太不相称。在“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。同时，上海、广州等城市地税部门公布的企业欠税名单上，房地产企业的欠税额占了欠税总额的八成以上。”
“成为中国的房地产老板太幸运了，”曹建海说，在超额市场需求的条件下，房地产老板只需要凭借关系很便宜地就能从土地这个无穷无尽的宝藏中获取资源，然后通过房屋建造，轻易地在房屋市场变现、致富。“福布斯排行榜和胡润排行榜中，超级富豪多出现于房地产行业就是最有说服力的证明。”
众所周知，创新理念、资源整合能力是现代中国房地产企业家的最重要的成功要素。曹建海同意这种看法，可他同时认为，用经济学大师熊彼特的企业家创新的理论来对照，“除了实行一个新的组织形式可以沾边外，其他的都似乎和房地产领域无关。”
在熊彼特的理论中，创新指的是企业家对生产要素的新组合，包括：引进一种新的产品或提供一种产品的新质量；采用一种新的生产方法；开辟一个新的市场；获得一种原料或半成品的新的供给来源；实行一种新的组织形式。
“把这五个方面和房产企业从业者对照后很有意思，”曹建海说，住宅属于一个古老的产品，我们的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引进新的生产方法似乎属于设计和建筑环节的事；“开辟新市场”的创新显然不能与在我国各地遍地开花的房地产公司群体拉上关系，“只有前一段时间有人提出出售月球上的土地，可以算得上是一个创新。”
话说得有点刻薄，可道理却甚为明了。
造好房子不是先进理念
“立足国内外市场、整合各类核心资源、最大限度地获取超额利润。这就是现代中国房地产大亨们最先进的理念。”平和的曹建海说到这里，语气变得激烈起来，“就是为什么建造好房子成不了先进理念，因为只‘造房子’而不赚钱的穷酸老板只能被人取笑。”
能量守恒定理，这是颠扑不破的，因此让地产商兴高采烈大赚其钱的项目，消费者同样喜笑颜开的肯定不多。“有幸住在像任志强、潘石屹、张宝全这些明星房地产大亨开发的房子里，真正感觉到幸福的业主会有多少？”
没有调查，曹建海的问题就没有办法回答。不过，他告诉记者，站在北京国贸大厦写字楼上，看到对面像白纸盒子一样的“建外SOHU”，感觉开发商最大的贡献就是在这片黄金地段建造了一片墙体薄薄的、用瓦楞纸架起来的临时用房，然后高喊“涨价了”，最终按远远超过其价值的价格卖掉。
“我可以想象潘石屹先生当时数钱的得意神情。我还想，这样的老板算企业家吗？他们为什么有那么多的时间在大众媒体前唾液四溅、指手画脚，而不是像教科书中的企业家那样兢兢业业做事情？”
“兼业”房产大亨增多的背后
“值得注意的是，现在开始有更多的房地产老板来自于那些在工业、商业领域做大的企业家，”曹建海说，他们利用和地方政府官员的特殊关系，或者基于外地政府招商引资的渴求，要求地方政府给予一定的可以用于商业住宅用途的土地，作为满足地方招商引资政绩的条件，从而储备了数量可观的土地。
曹建海分析说：“对于这些老板而言，搞工业、商业挣钱是按万元计算的，而一旦获得了重要地块，财富将以亿元为单位迅猛增长，大量的工商业企业家因此趋之若鹜。”
他随便就举出了例子。在“郎顾之争”中惨败的“冰箱大王”顾雏军，实际上早就在各个城市储备了大批土地，“这些土地为顾雏军带来了大量的财富升值”。例如，科龙2004年10月以不到5000万元收购的中山威力的资产中，有一块土地的价值就超过了3亿元；而美菱电器在市中心的地块，顾雏军被捕前已经涨价到每亩400万元，未来出售至少可以赚取6亿元的收入。
曹建海还发现了一个有意思的现象，那就是翻看最近公布的福布斯和胡润榜，“专业”的房地产大亨少了，而“兼业”的房地产大亨则多了：2005年福布斯和胡润公布的富豪榜排名前100位的富豪当中，有90%以上的富豪涉足了房地产业。他们挣钱的速度是惊人的。
“他们的钱是天上掉下来的吗？或者是企业家通过冒险和创新得来的吗？”曹建海自问自答地说，他们的超额利润来自于以下三个方面：
以市场策划、买托冒顶引导需求等多种手段卖出高房价。“这部分大约占其利润来源的10%左右，其中合理策划的部分大约可以占到5%，可以算作是房地产企业的企业家贡献。”
以邻为壑、修改建设规划。例如可以通过多手段运作将工业用地改为商业用地或住宅用地，或者在原有商业或住宅用地规划上增大容积率和建蔽率，这部分带来的利润大约可以占到30%左右。
“其余60%来自于土地的低价买入高价卖出，这是房地产大亨超额利润的最重要来源。”曹建海分析，从这个意义上而言，中国大部分富豪获得的利益，其中的一个重要部分是来自于对农民土地和城市居民用地拆迁的价值掠夺，而且是在土地管理法和拆迁法护航下的“制度性掠夺”。
由此，他得出结论：城市化如果以农民和城市居民的利益损失为代价，这样的城市化还是不要为好。而要一揽子解决这些问题，关键是改革现行的土地制度。“按照能量守恒定理或经济学的一般均衡原理，既然有人欢喜就会有人愁，有人暴富就必然有人被掠夺，我们是不是更应该关注房地产大亨们金粉世界的背后呢？”
